13 janvier 2022

Sous-louer sa résidence principale : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Lorsque l’on est locataire, sous-louer sa résidence principale peut être une source de revenus complémentaires intéressante, en particulier lorsque vous venez à peine de fêter votre départ en retraite. En plus de constituer un coup de pouce financier, elle permet de ne pas laisser le logement vide en votre absence.

Pour vous accompagner au mieux dans cette démarche, nous avons préparé un guide complet sur la sous-location de sa résidence principale regroupant ses modalités, ses avantages et inconvénients, et les différents types de location.

Sous-louer sa résidence principale : ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Lorsque l’on est locataire, sous-louer sa résidence principale peut être une source de revenus complémentaires intéressante, en particulier lorsque vous venez à peine de fêter votre départ en retraite. En plus de constituer un coup de pouce financier, elle permet de ne pas laisser le logement vide en votre absence.

Pour vous accompagner au mieux dans cette démarche, nous avons préparé un guide complet sur la sous-location de sa résidence principale regroupant ses modalités, ses avantages et inconvénients, et les différents types de location.

6 étapes clés pour recourir à la sous-location de votre résidence principale

La sous-location se définit par le fait qu’un locataire, titulaire de son bail, loue l’ensemble ou une partie de sa résidence principale à une tierce personne. En contrepartie, le sous-locataire verse un loyer. Selon la loi, la résidence principale est le logement dans lequel vous résidez au moins 8 mois dans l’année.

En principe, toujours selon la loi, cette pratique est interdite. Néanmoins, il est possible de sous-louer votre logement de façon légale, en respectant plusieurs critères :

  1. Elle peut se faire uniquement en ayant obtenu l’autorisation écrite de votre propriétaire. Ce dernier est tout à fait libre de refuser cette démarche, sans avoir à se justifier. Vous n’aurez aucun recours possible. Attention, si vous vous aventurez à louer votre habitation sans son accord, ceci constitue un motif de résiliation de votre bail pour le bailleur, ainsi qu’un motif d’expulsion.
  2. Il faudra transmettre des documents à votre sous-locataire, tels que l’autorisation écrite de votre propriétaire, ainsi qu’une copie de votre bail.
  3. Ceci n’a pas un caractère obligatoire mais est très fortement conseillé, vous établirez un contrat de sous-location entre votre locataire et vous, qui deviendrez son bailleur.
  4. Le montant du loyer que vous demandez lorsque vous sous-louez votre résidence principale, doit rester inférieur à celui que vous réglez à votre propriétaire. Si seule une partie de votre habitation entre dans cette démarche, alors son montant doit être proportionnel à la surface habitable et être inférieur au prix au m² du loyer que vous réglez à votre propriétaire.
  5. Pensez à ajouter une garantie à votre contrat d’assurance habitation appelée « recours au sous-locataire » et, pour votre sous-locataire, il lui est conseillé de souscrire au minimum à une garantie personnelle des risques locatifs et recours de voisins.
  6. Enfin, dans le cadre d’une sous-location saisonnière, plusieurs métropoles comme Paris, Bordeaux, Lyon et aussi plusieurs autres communes, ont fixé des règles. Il sera alors nécessaire de faire une télédéclaration pour obtenir un numéro d’enregistrement. Celui-ci devra être affiché dans vos annonces. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre Mairie.

A noter que si vous habitez un logement social, vous aurez le droit de sous-louer dans le cadre du contrat d’accueil familial, quelques pièces seulement en respectant certains critères. Par exemple, votre sous-locataire doit être une personne âgée d’au moins 60 ans ou être en situation de handicap.

Les avantages de la sous-location

Cette pratique, très en vogue ces dernières années avec l’essor de plateformes de location de logements de particuliers à particuliers, possède de nombreux avantages pour le locataire.

Un complément de revenus intéressant

Le loyer perçu représente indéniablement un coup de pouce financier, en particulier si vous avez connu des périodes d’activité partielle avant de partir en retraite.

En plus, il faut savoir que sous-louer sa résidence principale doit être déclaré aux impôts. D’ailleurs, ceci peut être exonéré d’impôt (dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC) sous certaines conditions :

  • Le logement ou les pièces doivent être sous-loués en meublé ;
  • Le montant du loyer est fixé dans des limites raisonnables et est inférieur à un plafond réévalué annuellement par le Trésor public.

Une présence, que vous soyez absent ou pas

Cette pratique est particulièrement prisée par les seniors qui voyagent seuls, car elle permet d’avoir une présence dans le logement lorsque vous n’êtes pas là.

Si seulement quelques pièces de votre résidence principale sont concernées par la sous-location, la présence de votre sous-locataire favorise le lien social et les interactions.

Les inconvénients que vous pouvez rencontrer

Nous insistons sur le fait que la sous-location de votre résidence principale doit être faite en bonne et due forme, notamment avec les contrats de bail et d’assurances nécessaires. Dans une grande majorité des cas, elle n’est pas déclarée ce qui peut entrainer beaucoup de désagréments pour vous, en tant que locataire principal des lieux, tels que :

  • Le risque d’expulsion du logement par votre propriétaire si celui-ci ne vous a pas donné son accord ;
  • Le risque de ne pas percevoir le loyer de la part de votre sous-locataire ;
  • S’il existe le moindre litige entre vous et votre sous-locataire, vous n’aurez droit à aucun recours en justice.

Aussi, choisissez votre sous-locataire avec quelques précautions et n’hésitez pas à lui demander des garanties. Nombre de cas de dégradation de logement ont été diffusés dans les médias ces dernières années, notamment dans le cadre de sous-location saisonnière.

Enfin, si vous passez par une agence immobilière spécialisée (qui facilite souvent les démarches), celle-ci vous demandera certainement de procéder à un nettoyage complet de votre logement et de libérer de l’espace pour votre futur sous-locataire.

Sous-louer avec un colocataire

Les différents types de sous-location

Avant de vous lancer dans le projet de sous-louer votre résidence principale, sachez que celui-ci peut revêtir des formes multiples.

Louer un logement vide ou meublé

Il existe une différence fondamentale entre sous-location vide et meublée. Les revenus d’une location vide entrent dans les revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt. Ce qui n’est pas le cas du loyer en meublé qui peut être exonéré d’impôt sous certaines conditions comme expliqué précédemment dans cet article.

La sous-location à court terme

C’est un sujet que nous avons abordé en introduction de cet article car elle peut être soumise à une télédéclaration auprès de votre Mairie. La sous-location saisonnière connait un essor depuis plusieurs années, notamment avec la création de Airbnb. En vous inscrivant comme hôte sur cette plateforme payante, ceci vous promet une belle visibilité auprès de sous-locataires potentiels qui souhaiteraient découvrir votre région.

Une activité plus récente qui commence à se démocratiser : sous-louer votre résidence principale à des professionnels. Si votre logement est atypique, peut accueillir beaucoup de personnes ou se situe dans un cadre idyllique en plein cœur d’une grande ville, alors inscrivez-le sur Office Riders ! Il pourrait faire le bonheur d’équipes de production ou de professionnels à la recherche d’un endroit reposant pour leurs séminaires.

La sous-location à long terme

Dans ce cas, on parlera plutôt de colocation. D’ailleurs, il est conseillé de demander à votre propriétaire-bailleur d’inclure votre colocataire dans votre bail. Ceci peut s’effectuer via un avenant. Ainsi, les responsabilités seront partagées entre vous et votre colocataire, notamment pour le paiement du loyer.

Les cas particuliers

Il existe plusieurs cas particuliers et bien encadrés de sous-location comme l’accueil familial des personnes âgées ou encore la cohabitation intergénérationnelle. Cette dernière permet à des seniors seuls de proposer à des personnes de moins de 30 ans, généralement des étudiants, de sous-louer une partie de leur habitation comme une chambre. En contrepartie, le sous-locataire verse un petit loyer, effectue des tâches pour aider la personne âgée au quotidien et lui tient compagnie.

Pour votre sécurité à domicile et en dehors, pensez téléassistance !

Que vous décidiez de sous-louer votre résidence principale à court ou long terme, notre service de téléassistance senior vous vient en aide à tout moment en cas de chute, malaise ou agression :

  • A domicile avec notre solution Filien Connect. Il suffit de porter un bip autour de votre cou ou à votre poignet pour pouvoir lancer une alerte 24h/24. Un professionnel de notre centre d’écoute vous répond et vous vient en aide en faisant intervenir les secours adaptés.
  • Dans vos déplacements avec notre solution de téléassistance mobile Filien Mobilité. Emportez votre badge Filien Mobilité partout avec vous. Si un problème survient, déclenchez une alerte en appuyant sur son bouton SOS pour être mis en relation avec notre centre d’écoute 24h/24. Notre équipe échange avec vous et géolocalise votre position pour vous envoyer les secours.

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Comment faire pour sous-louer votre résidence principale ?

Nous avons listé 6 conseils à suivre pour pouvoir faire de la sous-location en toute légalité :

  1. Obtenez l’accord écrit de votre propriétaire ;
  2. Transmettez cet accord à votre sous-locataire, ainsi qu’une copie de votre contrat de location ;
  3. Établissez un bail entre votre sous-locataire et vous-même ;
  4. Demandez un loyer inférieur à celui que vous demande votre propriétaire ;
  5. Intégrez une garantie « recours au sous-locataire » dans votre assurance habitation ;
  6. Si vous optez pour la sous-location saisonnière, contactez votre mairie pour savoir si vous devez faire une télédéclaration.

La sous-location de votre résidence principale peut-elle être exonérée d’impôt ?

Tout loyer perçu lorsque vous sous-louez votre logement doit être déclaré aux impôts. Ces revenus peuvent faire l’objet d’une exonération dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à condition de respecter 2 conditions :

  • La sous-location se porte sur tout ou partie d’un logement meublé;
  • Le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Il est également soumis à un plafond à ne pas dépasser faisant l’objet d’une réévaluation chaque année par le Trésor public.

Quels sont les avantages de la sous-location ?

Si vous hésitez à vous lancer dans cette pratique, sachez qu’elle possède de nombreux avantages :

  • Sous-louer sa résidence principale permet de percevoir des revenus complémentaires grâce au loyer que cela génère. En plus, ils sont exonérés d’impôt sous certaines conditions ;
  • Lorsque vous êtes amené à vous absenter, ceci permet de ne pas laisser le logement vide ;
  • Dans le cas de la colocation, ceci favorise les nouvelles rencontres et le lien social.